ЕГРН – единый государственный реестр недвижимости

История и этапы создания ЕГРН

Создание ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) можно условно разделить на три этапа:

• первый этап длилися в периоды 1551 г. – 1990 г.;
• второй этап длилися в периоды 1990 г. – 2000 г.;
• третий этап длилися в периоды 2000 г. – 2015 г.

Первый этап.

Начиная с 1551 по 2000 г. Почти пять веков велось становление системы учета земель и регистрации прав на них. Начиная с Писцовых описаний, которые длились с 1551 по 1684 г., государство пыталось:

• установить границы землевладений;
• закрепить право собственности на них;
• разрешить многочисленные земельные споры.

В XVIII–XIX вв. проводилось генеральное и специальное межевание, цель которых уточнить границы различных землевладений. Последующие аграрные реформы 1861 г. и 1905 г. (Столыпинская реформа) способствовали зарождению частной собственности крестьян. Но привели они к уменьшению среднего размера земельных участков.

Реформа 1917 г., проводившаяся на основании принятого Декрета о земле, снова объединила земельные надела. Но при этом лишила крестьян частного права на свою землю.

Второй этап.

Итогом всех земельных преобразований стала новая земельная реформа 1990 г. Она зародила предпосылки нового земельного строя общества. Благодаря земельной политике, проводившейся государством в те годы, в настоящее время практически каждый граждан может свободно распоряжаться своим земельным участком.

Третий этап.

На данном этапе, государство создало именно тот прообраз Единого государственного реестра недвижимости, который существует сейчас. Путем принятия федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 № 28-ФЗ. Положения данного ФЗ предусматривали государственный кадастровый учет только земельных участков:

В 2007 г. был принят новый федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Он постановил, что в систему государственного кадастра недвижимости (ГКН) вносятся сведения:

• об объектах недвижимости;
• границы административно-территориальных единиц российской Федерации;
• границы территориальных зон различного назначения.

При этом, 03.07.2016 закон № 221-ФЗ изменил свое название на федеральный закон «О кадастровой деятельности». А также сферу регулирования, став основным нормативно-правовым актом для кадастровых инженеров.

Федеральный закон об утверждении ЕГРН.

Изменение сферы регулирования закона № 221-ФЗ было связано с утверждением в 2015 г. ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Данный ФЗ о ЕГРН вступил в силу с 1 января 2017 г. (рисунок 2). Объединив в себе два основных свода сведений об объектах недвижимости:

• государственный кадастр недвижимости;
• единый государственный реестр прав (ЕГРП).

ЕГРН стал основным источником информации по всем учтенным объектам недвижимости в Российской Федерации:

В настоящее время, сведения, содержащиеся в ЕГРН, используются в различных сферах жизни людей:

•             Кадастровая стоимость:
  •             Налогообложение по земельным участкам и объектам капитального строительства;
  •             Расчет штрафов за нарушение земельного законодательства;
  •             Расчет арендной платы       за земельные участки государственной и муниципальной собственности.
•             Границы объектов недвижимости:
  •             Решение земельных споров;
  •             Восстановление утерянных границ земельных участков;
•             Категория земель и вид разрешенного использования:
  •             Для установления правового режима использования земельных участков.

С 2008 г. ведение кадастра недвижимости, регистрация прав на объекты недвижимости и другие сопутствующие функции перешли к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестру). Росреестр объединил на тот момент три службы:

• Роснедвижимость;
• Роскартографию;
• Росрегистрацию.

Кадастровое деление Российской Федерации

Кадастровое деление в Российской Федерации, согласно Приказу Минэкономразвития России от 24.11.2015 № 877 «Об утверждении порядка кадастрового деления территории Российской Федерации, порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, номеров регистрации, реестровых номеров границ» (Приказ № 877), устанавливается для присвоения индивидуального, неизменяющегося и неповторяющегося кадастрового номера каждому учтенному объекту недвижимости.

Согласно Приказу № 877 вся территория РФ делится на кадастровые округа (обычно это субъекты РФ), каждый кадастровый округ делится на кадастровые районы (обычно это муниципальные образования), каждый кадастровый район делится на кадастровые кварталы, а учтенные объекты недвижимости в кадастровых кварталах имеют свой порядковый номер. Все номера записываются арабскими цифрами, которые между собой разделяются двоеточием, при этом, номер кадастрового квартала состоит из семи цифр:

Структура кадастрового номера объекта недвижимости

Структура кадастрового номера объекта недвижимости представлена на рисунке:

Часть сведений ЕГРН носят открытый характер. На публичной кадастровой карте (https://nspd.gov.ru/map) можно посмотреть информацию по учтенным объектам недвижимости (т. е. которые прошли процедуру государственного кадастрового учета):

Бывают случаи, когда объект недвижимости расположен в нескольких кадастровых кварталах и кадастровых районах. В таком случае кадастровый номер может включать:

• «общероссийский» номер единицы кадастрового деления;
• или «условный» номер единицы кадастрового деления.

Кадастровый номер, представленный выше, чаще всего имеют линейные объекты (вид объекта недвижимости – объект капитального строительства).

Состав и правила ведения Единого государственного реестра недвижимости

В ст. 7 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (закон № 218-ФЗ) отражены состав и правила ведения ЕГРН.

В настоящее время ЕГРН ведется на основе следующих принципов:

Как отражено в законе № 218-ФЗ (ст. 1), Единый государственный реестр недвижимости – это свод достоверных систематизированных сведений:

• об учтенном недвижимом имуществе;
• о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество;
• об основаниях возникновения прав;
• о правообладателях.

При этом, ЕГРН содержит две формы сведений:

• семантические сведения (текстовая часть);
• графические сведения (картографическая часть).

Единый государственный реестр недвижимости состоит из шести основных частей:

Реестры ЕГРН, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и на бумажном носителе.

Сведения ЕГРН подлежат постоянному хранению.

Для ведения Единого государственного реестра недвижимости была создана федеральная государственная информационная система ведения Единого государственного реестра недвижимости (ФГИС ЕГРН).

Составные части ЕГРН.

Каждая составная часть ЕГРН содержит в себе определенные сведения, при этом, одними из главных частей, по своей информационной наполняемости, являются Реестр объектов недвижимости и Реестр прав. Рассмотрим все части более подробно.

Реестр объектов недвижимости (Кадастр недвижимости), согласно ст. 8 закона № 218-ФЗ состоит из основных (27 видов сведений) и дополнительных (24 вида) сведений об объектах недвижимости.

Основные сведения по объектам недвижимости позволяют индивидуализировать этот объект недвижимости, при этом их можно изменить при образовании земельных участков, уточнению их границ или реконструкции объектов капитального строительства.

Дополнительные сведения по объектам недвижимости – могут меняться на основании решений органов государственной власти.

На рисунке ниже представлены некоторые виды сведений кадастра недвижимости, которые чаще всего используются в различных сферах жизни людей.

Реестр прав содержит в себе такие важные сведения по объектам недвижимости:

• вид права,
• ограничения,
• обременения,
• информация о сделках с объектом недвижимости:
  • купля-продажа,
  • дарение
  • и т. д.

Реестр границ содержит в себе сведения о зонах различного назначения:

Информация о границах РФ, субъектов РФ, муниципальных образованиях состоит из: описания местоположения границ; реквизитов нормативно-правовых актов, которыми утверждена или изменена граница.

Также в Реестр границ вносится информация об утвержденном проекте межевания, береговых линиях и о публичном сервитуте (Сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком).

Реестровые дела – это совокупность документов, на основании которых сведения вносятся в ЕГРН.

Кадастровая карта

Кадастровые карты, как составная часть ЕГРН, делятся на 2 вида:

• публичные кадастровые карты (открытый доступ публичной кадастровой карте ).
• дежурные кадастровые карты (закрытый доступ). Предназначены только для органа регистрации прав.

При этом, кадастровая карта содержит в себе несколько тематических карт и картографических основ (включая спутниковые снимки), которые можно включать или выключать поставив знак («галочка»):

ФГИС ЕГРН, как информационная система обеспечивает взаимосвязь всех составных частей ЕГРН. При этом орган регистрации прав (Росреестр) руководствуется Приказом Министерства экономического развития РФ от 16 декабря 2015 г. № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (…)».

Основы кадастра недвижимости : учеб. пособие / А. Ю. Перов, М. В. Сидоренко, А. В. Матвеева. – Краснодар : КубГАУ, 2020. – 66 с