Объекты недвижимости. Основы проведения ГКУ и ГРП

Основные положения проведения государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости

Объекты недвижимости требуют принятия эффективных мер:

эффективного управления объектами недвижимости,
пополнения местных бюджетов,
защиты прав граждан на объекты недвижимости,
развития оборота объектов недвижимости

необходимо осуществлять государственный кадастровый учет таких объектов и регистрировать право в порядке, установленном законодательством РФ.

Государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) подлежат:

право собственности;
иные вещные права на объект недвижимости;
ограничения этих прав;
возникновение прав;
переход прав;
и их прекращение

Государственная регистрация прав означает, что государство признает и подтверждает факт:

возникновения,
ограничения (обременения),
перехода или прекращения прав.

Как правило, государственная регистрация определяет момент возникновения права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

Правовую основу государственного кадастрового учета (ГКУ) и государственной регистрации прав (ГРП) составляют:

Конституция Российской Федерации,
Гражданский кодекс Российской Федерации,
федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (закон № 218-ФЗ),
другие нормативно-правовые акты Российской Федерации.

Зарегистрировать право можно только в отношении объекта недвижимости, поставленного на кадастровый учет. То есть сведения о котором содержатся в ЕГРН.

Постановка на государственный кадастровый учет подтверждает существование объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Снятие с ГКУ подтверждает прекращение существования объекта недвижимости.

Основания для осуществления ГКУ и ГРП

Постановка на государственный кадастровый учет осуществляется без взимания платы с заявителя. За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав могут быть осуществлены следующими способами:

регистрация без одновременного учета;
учет одновременно с регистрацией;
учет без одновременной регистрации.

Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с:

созданием объекта недвижимости (иногда есть исключения);
образованием объекта недвижимости;
прекращением существования объекта;
образованием или прекращением существования части объекта недвижимости.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета. Осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется.

При осуществлении ГКУ И ГРП одновременно, то осуществляется только по заявлению:

собственника земельного участка (есть исключения);
органа государственной власти или органа местного самоуправления;
лица, которому выдано разрешение на создание искусственного земельного участка;
собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости;
собственника здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, единого недвижимого комплекса;
собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются:
- ограничения прав на объект недвижимости;
- обременения объекта недвижимости;
кадастрового инженера в случаях, установленных федеральным законом;
представителя указанных выше лиц.

Способы получения услуг по осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав:

в офисах Росреестра;
в офисах Кадастровой палаты;
Многофункциональных центрах (МФЦ),
через почтовое отправление;
при выездном обслуживании;
в электронном виде.

Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

ГКУ и (или) ГРП осуществляются на основании соответствующего заявления. За исключением случаев, установленных законом № 218- ФЗ. И документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных законом № 218-ФЗ.

О форме заявления

Форма заявления о ГКУ и/или ГРП и требования к его заполнению установлены законодательством.

Заявление о ГКУ и (или) ГРП и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном законодательством, и в форме:

документов на бумажном носителе:
- посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через МФЦ;
- посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
электронных документов/образов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.

В случае представления посредством почтового отправления:

подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке;
сделка с объектом недвижимости должна быть нотариально удостоверена;
доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего сделку, должна быть нотариально удостоверена;
к заявлению дополнительно прилагаются копии.

Что не допускается?

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, не установленных законодательством.

За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (ст. 17 Закона № 218-ФЗ). Представление документа, подтверждающего внесение государственной пошлины – не требуется. Заявитель вправе представить такой документ по собственной инициативе.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления ГКУ и ГРП, должны соответствовать требованиям и отражать необходимую информацию.

Указанные документы должны содержать:

описание недвижимого имущества,
вид регистрируемого права,
быть нотариально удостоверены,
заверены печатями,
иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством РФ должностных лиц.

Тексты документов для кадастрового учета должны быть разборчивыми, без сокращений и с полными данными.

Если предоставляемые документы на бумажном носителе имеют:

подчистки,
приписки,
зачеркнутые слова,
и иные не оговоренные в них исправления,
исполнены карандашом,
имеют серьезные повреждения, которые не позволяют однозначно истолковать их содержание,

то орган регистрации прав обязан возвратить такие заявление и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения.

О количестве экземпляров

Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются:

не менее чем в двух экземплярах-подлинниках. Один из которых возвращается правообладателю. Второй помещается в реестровое дело. Если такая сделка совершена в простой письменной форме;
не менее чем в двух экземплярах. Один из которых (подлинник) возвращается правообладателю. Если такая сделка совершена в нотариальной форме. Или право на основании такой сделки возникло до вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (т. е. до 31.01.1998).

Документы, предоставляющиеся в электронной форме:

межевой план,
технический план,
акт обследования,
карта-план территории

Кадастровый инженер должен подписать усиленной квалифицированной электронной подписью.

Иные необходимые документы на бумажном носителе представляются не менее чем в двух экземплярах. Один из которых возвращается заявителю.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав в форме документа на бумажном носителе представляется в единственном экземпляре-подлиннике.

Если документы представляются для ГКУ и ГРП в форме электронных документов, электронных образов документов такие документы представляются:

в форме электронных документов. ФЗ № 218 предусматривает, что такие документы должны быть представлены в подлиннике. В том числе, если такие документы выражают содержание нотариально удостоверенной сделки;
в форме электронных документов или электронных образов документов. Если ФЗ № 218 предусматривает, что такие документы могут быть представлены в виде копии.

Документы, представляемые в форме электронных документов, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и подписываться усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных на то лиц.

Уполномоченные лица должны подписать документы, представленные в виде электронных образов, квалифицированной электронной подписью.

Сформированный комплект документов, необходимых для осуществления ГКУ и ГРП и представляемых в форме:

электронных документов,
электронных образов документов,

должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.